به گزارش بیدار بورس،  به تازگی آماری منتشر شده که تهران رتبه دوم در گرانترین قیمت مسکن دنیا را به خود اختصاص داده این در حالی است که تا آذر ماه سال جاری تهران رتبه‌دار مقام چهارمی جهان بود که با وجود تورم افسارگسیخته کشور مدال نقره جهانی نصیب تهرانی‌ها شد تا بسیاری از پایتخت‌نشینان برای همیشه در رویایی خانه‌دار شدن باقی بمانند.

مسکن مقرون‌به‌صرفه چیست؟

مسکن مقرون‌به‌صرفه یعنی سهم مسکن از هزینه خانوار بیشتر از ۳۰درصد نباشد، زیرا درصورتی‌که هزینه مسکن، سایر لذت‌های اساسی زندگی را تهدید کرده یا به خطر بیندازد، مقرون‌به‌صرفه و کافی نیست. این شاخص میزان هزینه مسکن را از کل هزینه خانوار نشان می‌دهد.

ارزیابی قیمت مسکن در ایران

برای ارزیابی قیمت مسکن در ایران از دو شاخص کمک گرفته‌ایم؛ اولین شاخص که برای ارزیابی مسکن مقرون به‌صرفه استفاده شده، سهم مسکن از هزینه خانوار است. چراکه هر چقدر این رقم بالاتر از ۳۰ درصد باشد، هزینه مسکن سایر لذت‌های اساسی زندگی را تهدید کرده یا به‌خطر خواهد انداخت؛ این میزان در مناطق شهری کشور ۳۷ درصد و در استان تهران حدود ۵۰ درصد و در شهر تهران بیش از ۵۵ درصد است. شاخص دوم، نسبت قیمت متوسط یک واحد مسکونی به متوسط درآمد سالانه خانوار است. مفهوم عدد به‌دست‌آمده، قدرت مالی خانوارها دربرابر قیمت مسکن برای صاحبخانه شدن را نشان می‌دهد. که در اواخر سال ۲۰۲۱ رتبه تهران در بین ۴۸۶ شهر، چهارم جهان نشان می‌دهد؛ یعنی فقط در ۳ شهر جهان قدرت خرید خانوارها کمتر از خانوارهای تهرانی است.

* برخی کارشناسان معتقدند براساس آمار و ارقام گران ترین پایتخت جهان در بحث مسکن، شهر تهران است.

رتبه ۷ ایران در قیمت کمرشکن مسکن

پایگاه داده‌های آنلاین نامبیو (numbeo) که از مراجع معتبر در زمینه انتظار آمارهای بین‌المللی است، براساس محاسبات خود از داده‌های صندوق بین‌المللی پول، مقایسه‌ای بین قدرت خرید مسکن شهروندان ۱۱۱ کشور جهان انجام داده که نتایج آن بسیار قابل‌تامل است. براساس محاسبات این پایگاه آماری، در پایان نیمه‌اول سال ‌۲۰۲۱، شاخص دسترسی به مسکن یا نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در عربستان‌سعودی حدود ۲.۷ است. یعنی در این کشور اگر خانوار نزدیک به سه سال درآمد خود را پس‌انداز کند می‌تواند خانه متعارف بخرد. این کشور در گرانی مسکن یا نسبت قیمت مسکن به درآمد، رتبه ۱۱۱ را دارد. یعنی در ۱۱۰ کشور قدرت خرید پایین‌تر از عربستان است؛  اما در رتبه هفتمی این رده‌بندی و درمیان کشورهایی که خانه‌دار شدن شهروندان در آنها بسیار سخت است، کشورمان ایران قرار دارد که نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار در نیمه ‌اول سال ۲۰۲۰ حدود ۲۹.۸ بوده است. درواقع ایرانی‌ها پس از گذشت نزدیک به ۳۰ سال توانایی خرید مسکن را دارند(البته در این مدت افزایش نرخ هم وجود داشته است) پس از ایران، چین با ۲۸.۴ در رتبه ‌هشتم و تایوان و نپال هرکدام با ۲۴.۲ در رتبه‌های نهم و دهم جهان بین ۱۰۶ کشور ارزیابی شده‌اند.

۵۰ درصد درآمد تهرانی‌ها را مسکن می‌بلعد

نکته جالب‌توجه اینجاست که طبق آمارهای هزینه-درآمد مرکز آمار ایران در سال گذشته درحالی سهم مسکن از کل هزنیه‌های خانوار شهری کشور حدود ۳۷ درصد بوده که این میزان در مناطق شهری استان تهران ۴۹.۸ درصد است. همچنین برآوردها حاکی‌از آن است که این مقدار در شهر تهران بین ۵۵ تا ۶۰ درصد از کل هزینه‌های خانوار را نیز شامل می‌شود. برای تصور اینکه رقم سهم هزینه مسکن از کل هزینه‌های خانوار شهری استان تهران چقدر بالاست، کافی است یک مقایسه آماری بین استان‌ها انجام دهیم. طبق داده‌های مرکز آمار در سال گذشته درحالی ۴۹.۸ درصد از هزینه سبد خانوار تهرانی صرف مسکن شده که این مقدار برای استان دوم که فارس است، ۳۹.۵ درصد و برای استان سوم که البرز عنوان شده، حدود ۳۸.۱ درصد بوده است. همدان با ۳۶.۴ درصد، گیلان با ۳۴.۸ درصد و اصفهان با ۳۴ درصد به‌ترتیب در رتبه‌های چهارم تا ششم قرار دارند. کمترین سهم مسکن از کل هزینه‌های سبد خانوار شهری در استان‌های کشور نیز مربوط به خراسان‌جنوبی ۲۰.۲ درصد، چهارمحال‌وبختیاری ۲۱.۲ درصد، مرکزی ۲۱.۵ درصد، کهگیلویه‌وبویراحمد ۲۱.۵ درصد، یزد ۲۲.۹ درصد، خوزستان ۲۳.۴ درصد و سیستان‌وبلوچستان با ۲۳.۶ درصد است.

خرید و فروش مسکن

تاثیر قیمت زمین بر مسکن

بر اساس مطالعات مختلف، ۶۰ درصد از هزینه‌های تمام‌شده مسکن مربوط به قیمت زمین است.  درحال‌حاضر نیز نتایج مطالعات نشان می‌دهد در ایران سهم تقاضای سرمایه‌ای از کل تقاضاهای مسکن از حدود ۲۰ درصد در سال ۱۳۵۵ به حدود ۷۰ درصد و سهم تقاضای مصرفی نیز طی این مدت از ۸۰ درصد در سال ۱۳۵۵ به ۳۰ درصد در چند سال اخیر رسیده است. بر این اساس، دستاوردهای تجربی نشان می‌دهد که سیاست‌های کنترل نوسانات بازار مسکن باید دربرگیرنده تقویت روند عرضه واحد مسکونی، کاهش هزینه ساخت مسکن، کنترل سفته‌بازی در بازار زمین و مسکن باشد. این نکته لازم به ذکر است، حالا که دولت سیزدهم مجری ساخت ۴میلیون واحد مسکونی طی چهار سال آتی است، سوال این است چه مقدار می‌توان به اثرات مثبت این طرح امیدوار بود. آنچه از اظهارنظرهای کارشناسان اقتصادی درخصوص این طرح برداشت می‌شود، حجم بالای تامین مالی این طرح می‌تواند تورم‌زا باشد.  

علت گرانی مسکن در تهران

متاسفانه امروز شاهد هستیم خانه‌ای که ساخته می شود به ویژه در تهران چندین برابر گران‌تر از نرخ تمام شده در بازار عرضه می‌شود و قیمت زمین نیز سربه فلک کشیده و با ادامه این روند نرخ گذاری قطعا یک کارمند یا یک کارگر در شهر تهران هیچ وقت نمی‌تواند صاحب خانه شود؛ همچنین عده‌ای بخصوص که صاحبان املاک متعدد هستند به صورت صوری دربازار قیمت‌گذاری کرده و روند رشد روزانه قیمت‌ها را رقم می‌زنند در همین راستا دولت و هم مجلس باید به این موضوع ورود جدی داشته باشد. افزایش نجومی قیمت املاک در تهران زمینه‌ساز افزایش قیمت ملک در سایر کلانشهرها و شهرهای کشور می‌شود.

اجاره بها