به گزارش بیداربورس محمد حسین رحمتی، معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران در نشست ملی ابزارهای تامین مالی مسکن و مستغلات با بیان اینکه در بحث فاینانس و تامین مالی در حوزه املاک و مستغلات گروه بندی‌های مختلفی وجود دارد، گفت: بخشی از فاینانس‌ها در هر حوزه را شرکت‌ها انجام می‌دهند که به تناسب موضوع املاک و مستغلات، شرکت‌هایی مدنظر هستند که سه نوع ارزش خلق می‌کنند؛ بدین ترتیب این شرکت‌ها یا از طریق تملک واحدها درآمد اجاره کسب می‌کنند، یا خلق ارزش در قالب افزایش سرمایه صورت می‌گیرد و یا اینکه شرکت‌ها می‌توانند در قالب ساخت و ساز، فعالیت‌های خدماتی یا اجرایی حوزه مسکن، خلق ارزش کنند.
وی عنوان کرد: با توجه به سه نوع خلق ارزش مطرح شده، انواع مختلفی از این شرکت‌ها را می توان تعریف کرد که شامل شرکت‌های سرمایه گذاری مسکن، صندوق‌های سرمایه گذاری در زمین و ساختمان، صندوق سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، شرکت تخصصی توسعه املاک و مستغلات و صندوق سرمایه گذاری در املاک و زمین هستند.
به گفته رحمتی، شرکت‌های تخصصی توسعه املاک و مستغلات در جهان مرسوم هستند و بهتر است در ایران نیز به صورت حرفه‌ای تر شکل گرفته و کمک کننده صندوق‌های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات باشند. این شرکت‌ها اگر چه مالک زمین یا ساختمان نیستند اما به صورت حرفه‌ای در حوزه صنایع فعال می‌شوند و در شکل گیری، توسعه و رونق صنایع بسیار موثرند.
وی تاکید کرد: نوع دیگری از تامین مالی که می‌تواند در ایران نیز وجود داشته باشد، صندوق‌های سرمایه گذاری در املاک و زمین هستند که هم قادر به اختیار گرفتن زمین بوده و نه تنها در بخش ساخت فعال می‌شوند، بلکه قادرند از محل اجاره، درآمد کسب کنند.
*موضوع مهم در تامین مالی املاک
معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالا در ادامه گفت: موضوع مهم دیگری که در حوزه فاینانس املاک و مستغلات می‌توان به آن توجه کرد، نمادهاست. نماد در واقع شاخص قیمت است که مدیریت فعال ندارد، درحالی که صندوق‌هایی مطرح شده مدیریت فعال دارند و برحسب تصمیم‌های اتخاذ شده و سرمایه گذاری‌هایی که انجام می‌دهند در ارزش آن‌ها تغییر ایجاد می‌شود. بهتر است در ایران نیز نمادهای مشخصی که قالب شرعی داشته و فاقد هر گونه مدیریتی هستند، شکل بگیرد تا حافظ ارزش دارایی‌ها باشند.
*معاملات فروش متری مسکن؛ به زودی
وی تصریح کرد: بخش مهم دیگری از فاینانس انواع مختلف اوراق هستند که برای پوشش ریسک، تامین مالی خرد و ایجاد بازده بالا استفاده می‌شوند. از جمله این اوراق در حوزه املاک و مستغلات، می‌توان به اوراق سلف فروش مسکن، قرارداد آتی سیمان و میلگرد، اوراق رهنی بدهی و اسناد مبتنی بر اوراق رهنی بدهی اشاره کرد.
رحمتی همچنین عنوان کرد: دستورالعمل‌های فروش متری مسکن تا حد زیادی تهیه شده و در سازمان مورد بحث و بررسی قرار گرفته و در مراحل نهایی تصویب در شورای فقهی سازمان است. امیدواریم ظرف چند هفته آینده دستورالعمل مربوطه تصویب شود و در این حوزه چند شرکت نیز اعلام آمادگی کرده‌اند که پس از پذیرش آن ها، فروش متری مسکن در بورس کالا آغاز می شود.
رحمتی گفت: در ابتدای راه اندازی فروش متری مسکن، اوراق سلف با سررسید نزدیک‌تر، مثلاً دو ماهه در نظر گرفته می‌شود تا ریزه کاری‌های این ابزار مشخص شود و بتوانیم از میانه سال آینده، فروش سلف مسکن را در حجم‌های عمده نیز داشته باشیم.
*راه اندازی معاملات آتی سیمان و میلگرد با رفع ابهام مالیاتی
وی اظهار داشت: نوع دیگری از اوراق که اجرایی شده و آماده توسعه است، قرارداد آتی سیمان و میلگرد است. به موجب ماده ۱۳ قانون جهش تولید مسکن، وزارت اقتصاد مکلف شده برای پوشش ریسک این قراردادها را تعریف کند.
وی همچنین به پذیرش انبارهای سیمان در چند ماه گذشته و امکان راه اندازی قراردادهای آتی سیمان اشاره کرد و گفت: حراج این محصول دو روز در هفته برگزار می‌شود و طبق قانونی که این هفته در مجلس تصویب شد، موضوع مالیات گواهی‌های سپرده کالایی رفع ابهام می‌شود و می‌توان اعتبار مالیاتی را در قالب گواهی سپرده کالایی انتقال داد.
چنانچه این اتفاق رُخ دهد، عملاً معاملات پیوسته این محصول شکل گرفته که براساس دارایی پایه، آتی سیمان قابل تعریف است و در حوزه میلگرد نیز که تک حراجی آن در بورس وجود دارد، این امکان فراهم می شود.
رحمتی یادآور شد: افق این ابزارها روشن است و می توان امیدوار بود از تابستان آینده در حجم مطلوب انجام شوند.
وی با بیان اینکه اوراق رهنی بدهی تا حدودی در ایران وجود دارد، گفت: موضوع با اهمیت، اسناد مبتنی بر اوراق رهنی بدهی است. این اسناد می‌توانند روی اوراق رهنی بدهی ایجاد شوند و به نظر می‌رسد اگر بتوان آنرا تعریف کرد، زیرساخت توسعه سایر ابزارها خواهد بود، چراکه این اسناد نمود عینی صندوق‌ها هستند. این نوع اسناد به عنوان دارایی‌هایی شناخته می‌شوند که اصل ریسک را جذب می‌کنند و اسناد پُرریسک به شمار می‌روند که طبیعتاً قادرند بازدهی‌های بالا هم داشته باشند.
رحمتی گفت: اوراق بدهی در مقابل دارایی هستند و در نتیجه اولویت پرداخت در آن‌ها اهمیت دارد؛ از سوی دیگر، اوراق امکان اهرم سازی هم دارند که به باور من، اسناد اوراق در قالب شرعی قابل تعریف هستند و می تواند به توسعه صندوق‌ها کمک کنند.
*صندوق‌های املاک و مستغلات
رحمتی در بخش دیگری از صحبت های خود نیز به ساختار صندوق‌ها اشاره کرد و گفت: صندوق به مثابه بنگاه عمومی یا خصوصی است که در املاک و مستغلات به صورت مستقیم (از طریق توسعه و مدیریت املاک) یا غیرمستقیم (از طریق اوراقی که برای توسعه املاک تامین مالی می‌کند) سرمایه‌گذاری می‌کند.
به گفته او این صندوق‌ها در ۱۹۵۰ میلادی بوجود آمدند و عملاً مورد توجه نبودند، اما بعد از اینکه قانون مالیاتی در سال ۱۹۸۶ میلادی اصلاح شد، حضور این صندوق‌ها باب شد. در قانون معافیت مالیاتی، شرکت‌های ساختمانی با مسئولیت محدود حذف و به صندوق ها اجازه داده شد املاک خود را مدیریت کنند.
رحمتی در بخش پایانی ارایه خود در این همایش اظهار کرد: تدوین نقشه راه توسعه برای صندوق‌ها ضرورت دارد و این نقشه راه باید مشتمل بر برنامه مالیاتی مشخص باشد. همچنین چون اهرم‌سازی ضرورت دارد، ظرفیت انتشار انواع اوراق شرکتی، قواعد سرمایه‌گذاری، حسابرسی و مشارکت عمومی یا خصوصی باید در نقشه راه مورد توجه باشد.
نظر شما